客岁我有篇著作说的是：广州楼市从分化，走向扁平化，寰球不错看一下，如今来考据这个看法。
除了价钱因商场下行有彰着的回调除外，其他展望的场所和当今践诺情况是一致的。
这种扁平化趋势的背后，是通盘东谈主的买房难度齐在升级。
举座来看等于，第一，中枢区范畴在扩大，多板块在升级、房价平权，房票通用以及买房落户不错当作是平权的一种，第二，开启增量对存量的全面碾压趋势，第三，从追求地段到居住的品性升级，第四，高价盘和溢价盘越来越多，套均总价彰着上升，咱们来一个个解读一下。
01
畴昔是围绕珠江新城为中心向外扩散的，齐说广州是单中心城市，惟一珠江新城的屋子最保值，最值得买，那是因为畴昔莫得新的板块和更好的屋子出现，当今看也不是这样回事。
珠城还会往上走，比如冼村旧改和马场雠校齐是遍及的流量和增量，但这齐是顶豪的舞台，和往常的刚需二手盘莫得太大关联，外围一些优质大盘新盘也会对珠城二手变成正面冲击，比如琶洲南、中海大境这些。
中心的范畴不再是珠江新城的时候，而是以珠金琶三角为中枢之后，连顶豪也不单局限于获胜和汇悦台，明天还会有保利员村、鹏瑞壹号等，只若是往东发展，沿江一带还会有更多顶豪出现。
顶豪有敌手，刚需盘就更无须说了。
保利心语、星汇园、利雅湾这些刚改盘是受到冲击最彰着的，另外，它们和东区西区之间的价差也在减弱，比如东区的星汇雅苑、南国花坛。
保利心语最高卖到17万，和最高才10万的星汇雅苑，有很大区别吗，本色上并莫得，它们之间的价差不对理，最终保利心语也回调到10万了，如今和星汇雅苑差未几，热点盘和冷门盘终末齐同归殊涂。
从成交单价上来看是差未几的，大的方朝上不会有太大各异，区别在于生意的时机，而屋子照旧那些屋子。
往常东谈主思要同期主理一卖一买的时机太难了，咱们更应该把方针放到具体选筹上更为合理，尽可能的拉永劫间就不会错。
当范畴扩大之后，你的遴荐也多了，这亦然为什么河汉公园的高端二手比珠江新城有些盘还要贵的原因。
单价十万傍边的小区价差逐渐减弱，除了珠江新城里面的二手，越秀、滨江东、白鹅潭、白云新城的一些高端小区，没太大增量的，本色上价值趋同，而琶洲南、河汉东黄埔通衢沿线，以及明天会有禁闭的大不雅路豪宅板块，会因为热度和产物、主见等解围，逐渐和次新二手间同台竞价，价差也会减弱，除了代表千万级买家的选筹场所除外，亦然更生代购买力的体现。
畴昔咱们根蒂莫得思过大围公园、赤沙会成琶洲南板块，也莫得思过航天奇不雅成了大不雅路豪宅板块，明天还会有河汉东谈主才公园低密板块。
02
分化照旧在分化的，只不外越来越贵的盘分散在不同的区域了。
对于这少量，我看过许多其他城市的屋子亦然这样的，近的有深圳，远的有上海，并不是惟一深圳湾、陆家嘴的屋子要20万加，深圳的华裔城、香蜜湖，上海的翠湖、苏河湾、董家渡板块，也有20万加的屋子，这些屋子更新、户型品性也更好。
期间在发展，产物也在更替，琶洲和金融城齐在崛起，番禺万博、明智城也不差，会有越来越多好的屋子出现，目下新盘在价钱、户型上齐有率先上风，跟着足下配套的升级，它们仍有朝上走的空间。
这亦然广州从单中心走向多中心、多点布局后的效果。
这样的平允是，竞争愈加充分，富东谈主的遴荐也更多，反过来，等于能容纳更多的富东谈主，更多的东谈主不错领有这些更高品性的小区，追求江景的买江景房，追求湖景低密度的买低密房，而不是紧着汇悦台一个盘去买。
获胜新天下要把剩下的货齐放出来了，若是在2021年拿出来卖，确定是不愁卖的，放到当今，还思卖30万，难度大了不少。
而楼龄、户型、性价比齐比拟一般的二手只可依赖大行情被迫高潮，概况跟着房钱的高潮被迫止跌。你说二手还有契机吗，虽然有的。
浅显点说，等于当房钱驱动进步月供时，二手房价钱还会延续高潮，前提是比拟容易租借去，有价无市就另说了。
03
广州也曾全面放开了限购和落户，确定招引许多东谈主进来，但也要看接下来卖地的速率和供应量，只须供应量还在，升级居住品性的需求就不会停驻来，还会有更多更好的户型和产物出现。
当今寰球对楼市明天的期待值不高，是以会愈加条目居住的舒箝制，起码要住得安适，我方心爱将来的流畅性就不差。
为什么说套均总价在上升了？
中心区供应7万加的楼盘越来越多，面积也越来越大，一方面是通过稀释珠城这样的高价二手来终了的，一方面是通过地王土拍来拉高的。
这个咱们往常东谈主是没办法的，只可被迫禁受，如果你思要保值，就只可去霸占这些稀缺性。
一千万以下在主城区，照旧有相对稀缺性的，而它的稀缺性来自于足下二手太过拉垮，并不是它自己有多优秀，畴昔的兰亭盛荟，当今的燕语堂悦齐是这种。
而一千万以上明天会是主城区的主流，低密度、带花坛、高端改善等，跟着琶洲、金融城地块的入市，会有越来越多的高价盘出现，等这些盘过问二手商场，寰球将来上车的门槛又会进一步擢升。
今天这篇著作是帮寰球梳理一下广州楼市高潮的底层逻辑，接下来还会具体分析不同板块以及个盘货评。